Tichá revoluce v katastru nemovitostí: zjednodušení změn zástavních práv

Ačkoliv Český úřad zeměměřický a katastrální (dále jen „ČÚZK“) přistoupil k revizi tohoto přístupu v březnu 2025 na základě přelomového rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 3. 5. 2022, č. j. 92 C 4/2022 - (dále jen „Rozsudek“), uvedené změně nebyla věnována taková pozornost, jakou by si vzhledem ke svému praktickému dopadu zasloužila.

Přitom právě tento posun přináší výrazné zefektivnění a větší flexibilitu např. pro úvěrové financování či následné refinancování.

Zamítnutí návrhu na vklad

Impulsem k následnému soudnímu přezkumu se stala situace, kdy se zástavní věřitel a zástavce dohodli na uzavření dodatku k zástavní smlouvě. Dodatkem mělo dojít k navýšení zajištěné jistiny i limitu pro budoucí pohledávky.

Příslušný katastrální úřad však návrh na vklad změny zástavního práva zamítl. Tehdejší rozhodovací praxe katastrálních úřadů totiž připouštěla zápis změny zástavního práva v zásadě pouze tehdy, docházelo‑li ke změně v osobě zástavního věřitele. Jakékoli jiné úpravy podmínek zajištění bylo nutné řešit zřízením nového zástavního práva.

Městský soud byl proto nucen zabývat se otázkou, zda lze prostřednictvím smluvního dodatku coby vkladové listiny dodatečně měnit parametry a rozsah práva, které již bylo do katastru nemovitostí zapsáno.

Katastrální úřad svůj tehdejší postup opíral o starší judikaturu Nejvyššího soudu, podle níž by taková změna mohla představovat nepovolenou změnu stávajícího závazku s potenciálem narušit pořadí věcných práv.

Soud však dospěl k závěru, že tento výklad je nepřiměřeně široký, neboť v praxi fakticky vylučoval jakoukoli pozdější změnu obsahu již zapsané smlouvy, a to bez ohledu na povahu konkrétního věcného práva.

Přípustnost změny zástavního práva

Městský soud v Praze již v roce 2022 odmítl tehdejší výklad příslušného katastrálního úřadu a povolil vklad změny zástavního práva.

V odůvodnění Rozsudku uvedl, že tehdejší rozhodovací praxe, která dodatečné změny odmítala, vycházela z úvah vztahujících se především k převodům vlastnického práva, kde převodce po uskutečnění takového převodu již nemůže s převáděnou věcí dále nakládat.

U zástavního práva je však právní situace odlišná. Zástavce zůstává vlastníkem nemovitosti i po vzniku zástavního práva, a právní úprava mu proto umožňuje sjednávat následné změny týkající se jejího zatížení, pokud tím nejsou dotčena práva třetích osob.

Soud dále připomněl zásadu, podle níž je třeba na právní jednání spíše hledět jako na platné než jako na neplatné. Konstrukce uzavřeného dodatku navíc neměla zpětné účinky, a proto bylo rovněž vyloučeno riziko narušení pořadí věcných práv.

Skrytý potenciál a konec vrstvení zástavních práv

Ačkoliv Rozsudek byl vydán již dříve, ČÚZK dne 7. 3. 2025 publikoval Stanovisko ke změně zástavního práva a dalších věcných práv, č. j. ČÚZK‑018747/2025 (dále jen „Stanovisko“), kterým zásadně upravil dosavadní výkladovou praxi. Stanovisko výslovně připouští vklad změny zástavního práva, ale také vklad změny zákazu zcizení a zatížení (popř. pouze zcizení či pouze zatížení).

Pro tyto účely byly do katastru nemovitostí implementovány i odpovídající systémové úpravy, včetně nových typů zápisů:

• Změna zástavního práva smluvního,
• Změna zákazu zcizení a zatížení (popř. pouze zcizení či pouze zatížení).

Klíčovým přínosem je skutečnost, že původní část zajištěné pohledávky si zachovává své dosavadní pořadí, zatímco navýšená část nabývá pořadí až ke dni podání návrhu na vklad příslušné změny.

Tento mechanismus plně respektuje zásadu pořadí věcných práv a zároveň odstraňuje potřebu vytvářet více samostatných zástavních práv k téže zajišťované pohledávce.

Vyšší nároky na přípravu smluvní dokumentace

Nedávný posun v rozhodovací praxi a následná revize metodiky ČÚZK odstranily dlouholeté formální překážky. Pro dotčené smluvní strany představuje tento vývoj vysoce žádoucí zefektivnění, které usnadňuje správu zajištění a zabraňuje nepřehlednému kumulování zástavních práv na listu vlastnictví. Otevírá se tak možnost operativně reagovat na měnící se potřeby a přizpůsobovat zajištění aktuálnímu vývoji závazků. Věřitelé přitom získávají pevnou jistotu, že úpravou parametrů nepřijdou o své dosavadní, výhodnější pořadí.

S novou mírou flexibility se však přesouvají zvýšené nároky do oblasti přípravy smluvní dokumentace. Z dodatků k zástavním smlouvám musí být zcela jednoznačně patrné, že se strany dohodly výlučně na modifikaci rozsahu již existujícího práva, nikoliv na jeho zániku a zřízení práva zcela nového. Jen při pečlivé formulaci vkladových listin lze plně využít potenciál této změny a vyhnout se případným komplikacím v řízení před katastrálními úřady.

Dále by vás mohlo zajímat:

Pozor na „skrytá“ veřejná prostranství: bezúplatné užívání se souhlasem předchozího vlastníka

Neposkytnutá dotace jako ušlý zisk – právní rizika projektů financovaných z dotací

ÚSPĚCH HSP LITIGAČNÍHO TÝMU U NEJVYŠŠÍHO SOUDU