Pozor na „skrytá“ veřejná prostranství: bezúplatné užívání se souhlasem předchozího vlastníka

Uvedený závěr výrazně omezuje možnost domáhat se vydání bezdůvodného obohacení v situacích, kdy pozemky plní funkci veřejného prostranství. Zároveň potvrzuje, že pro posouzení jejich právního režimu je nezbytné zohlednit nejen údaje v katastru nemovitostí či územně plánovací dokumentaci, ale také stavební historii a faktický způsob využívání dotčeného území.

Nález Ústavního soudu ze dne 25. 2. 2026, sp. zn. I. ÚS 2541/25 (dále jen „Nález“), tak potvrzuje dosavadní směřování rozhodovací praxe a současně vymezuje jasnější mantinely pro nabyvatele pozemků i pro developerské projekty.

Vlastník x městská část

Stěžovatel nabyl jako nový vlastník několik pozemků v Praze a následně se po městské části domáhal vydání bezdůvodného obohacení s tvrzením, že dotčené pozemky jsou užívány jako veřejné prostranství bez právního titulu. Namítal, že souhlas dovoditelný z jednání předchozího vlastníka jej nemůže zavazovat a zpochybňoval rovněž to, že by takový souhlas zahrnoval i bezúplatnost veřejného užívání.

Obecné soudy však jím podanou žalobu na vydání bezdůvodného obohacení zamítly. Vyšly ze zjištění, že pozemky byly součástí developerského projektu, v jehož rámci původní vlastník umožnil zřízení komunikací. Stěžovatel se proto obrátil na Ústavní soud.

Co říká zákon o veřejném prostranství?

Dle zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), ve znění pozdějších předpisů, jsou veřejným prostranstvím všechna náměstí, ulice, tržiště, chodníky, veřejná zeleň, parky a další prostory přístupné každému bez omezení, tedy sloužící obecnému užívání. Na této kvalifikaci nic nemění ani skutečnost, že dotčené pozemky jsou v soukromém vlastnictví.

V posuzované věci byly dotčené pozemky využívány jako součást dopravní a pěší infrastruktury vybudované v rámci developerského projektu. Podmínky stanovené příslušným úřadem pro realizaci projektu zahrnovaly i zajištění veřejně přístupných komunikací, což následně určilo způsob jejich faktického užívání.

Povaha souhlasu a jeho závaznost

Ústavní soud se předně zabýval tím, jak může veřejné prostranství vzniknout a jaké právní důsledky to má pro vlastníky dotčených pozemků. Zdůraznil, že omezení vlastnického práva spočívající v tom, že pozemky plní funkci veřejného prostranství, může mít dvě odlišné povahy.

První představuje nucené omezení vlastnického práva podle čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod, které je přípustné pouze ve veřejném zájmu, na základě zákona a za náhradu. Druhým případem je omezení vyplývající ze souhlasu vlastníka, tedy omezení založené na jeho vůli.

Souhlas  může být výslovný, může vyplynout z jeho jednání nebo může být dovoditelný z okolností projektu či dlouhodobého strpění veřejného užívání. Zásadní je, že jednou projevený souhlas má trvalé účinky a váže i právní nástupce. Vlastník proto nemůže následně jednostranně vyloučit, aby pozemek nadále sloužil jako veřejné prostranství.

V projednávané věci Ústavní soud uzavřel, že omezení vlastnického práva vyplývalo z vůle vlastníka, nikoliv z donucení.

Bezúplatnost užívání pozemků jako veřejného prostranství

Ústavní soud současně odmítl i námitku stěžovatele, že by souhlas původního vlastníka nezahrnoval i bezúplatnost takového užívání. Potvrdil, že pokud vlastník s veřejným užíváním pozemku souhlasil, je výklad obecných soudů, dle něhož mu nevzniká nárok na vydání bezdůvodného obohacení, ústavně konformní.

Nejedná se o případ nuceného omezení vlastnického práva ve smyslu čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod, ale o omezení, které vyplývá z vůle vlastníka, které je neoddělitelně spojeno s pozemkem.

Dopady pro praxi

Z Nálezu vyplývají pro nabyvatele nemovitostí, developery i obce závěry, které je vhodné zohlednit při nastavování smluvních vztahů i při prověřování pozemků, vždy však s ohledem na povahu dotčených pozemků a okolnosti jejich užívání.

• Riziko „skrytých“ omezení vlastnického práva: při nabývání pozemků je vhodné počítat s tím, že pozemek může fakticky plnit funkci veřejného prostranství. Toto omezení, včetně jeho bezúplatností, přechází na nového vlastníka i za situace, kdy není v katastru nemovitostí zapsáno žádné věcné břemeno.
• Rozšířená právní prověrka: právní prověření pozemků není vhodné omezovat pouze na seznámení se s výpisem z katastru nemovitostí. Na místě je rovněž prověřit stavební historii, dokumentaci k developerskému projektu, podmínky stavebních a kolaudačních rozhodnutí i reálný způsob užívání v území.
• Postavení obcí: z Nálezu vyplývá, že obce nejsou povinny plošně zřizovat věcná břemena na historicky vzniklých veřejných prostranstvích. Existuje‑li historický souhlas vlastníka (byť odvozený z výstavby), není nutné vytvářet další formální právní titul.
• Omezení finančních nároků: nárok na vydání bezdůvodného obohacení vznikne pouze ve výjimečných situacích, kdy pozemek plní funkci veřejného prostranství prokazatelně bez jakéhokoli souhlasu vlastníka.

Nález Ústavního soudu tak posiluje právní jistotu v otázkách veřejného užívání pozemků v urbanizovaných územích a připomíná, že podmínky dohodnuté při developmentu mají dlouhodobé dopady, které nelze později jednostranným rozhodnutím nového vlastníka zvrátit.

Komunálnímu právu, nemovistem i deveopmentu se naše kancelář věnuje dlouhobě. Řešíte-li problemtiku související s užíváním pozemků či omezení vlantického práva, neváhejte se na nás obrátit.