Mimořádné vydržení pohledem Nejvyššího soudu - praktické dopady pro vlastníky

V rámci posuzovaného sporu o část pozemku došlo, mimo jiné, k přezkumu, zda existence sporu mezi účastníky řízení představuje překážku pro uplatnění mimořádného vydržení.

Spor o „připlocenou“ část pozemku

Soudy nižších stupňů dospěly k závěru, že žalovaní nemohli "připlocenou" část pozemku vydržet řádně, jelikož nedisponovali právním titulem – kupní smlouva se vztahovala pouze na pozemky s konkrétním katastrálním číslem. Držba sousedního pozemku tak nebyla pravá ve smyslu § 993 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „Občanský zákoník“) a řádné vydržení proto nepřicházelo v úvahu.

Význam trvajícího konfliktu

Odvolací soud se ztotožnil se závěrem soudu prvního stupně, že k řádnému vydržení nemohlo dojít.

K otázce mimořádného vydržení soud následně uvedl, že mezi účastníky již od roku 2017 probíhá spor o hranici pozemků. Podle jeho názoru tento trvající konflikt svědčí o nepoctivém úmyslu žalovaných a vylučuje možnost nabytí vlastnického práva mimořádným vydržením podle § 1095 Občanského zákoníku.

Klíčová role poctivého úmyslu 

Nejvyšší soud se s uvedeným právním hodnocením odvolacího soudu neztotožnil. V této souvislosti konstatoval, že odvolací soud se při právním posouzení mimořádného vydržení odchýlil od ustálené rozhodovací praxe.

V návaznosti na judikaturu (zejména rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 4. 2022, sp. zn. 22 Cdo 3387/2021) zdůraznil, že pro posouzení mimořádného vydržení není rozhodující samotná existence sporu mezi účastníky řízení, ale otázka, zda žalovaní již při uchopení držby jednali s nepoctivým úmyslem.

Pokud žalovaní nevěděli, že drží část pozemku, která jim nepatří, a jejich úmysl nebyl od počátku nepoctivý, nelze jim přičítat překážku pro mimořádné vydržení - ani v případě chybějícího právního titulu k držbě. Samotný spor o hranici pozemků, který započal až v roce 2017, tak nelze bez dalšího považovat za důkaz o nepoctivosti žalovaných.

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 5. 2025, č. j. 22 Cdo 505/2025–544 přináší významný posun ve výkladu podmínek mimořádného vydržení podle § 1095 Občanského zákoníku a zároveň potvrzuje dosavadní rozhodovací praxi Nejvyššího soudu v této oblasti.

Význam zápisu do katastru nemovitostí

Žalovaní v rámci podaného dovolání argumentovali, že hranice pozemků byly historicky vymezeny měřičským náčrtem z roku 1993, odsouhlaseným katastrálním úřadem a příslušným rozhodnutím stavebního úřadu z roku 1994. Podle žalovaných byla takto stanovena vlastnická hranice, která byla po dobu 23 let důsledně respektována, a proto ji považovali za právně závaznou.

V této souvislosti Nejvyšší soud s odkazem na ustálenou judikaturu konstatoval, že historické vymezení hranic bez zápisu do katastru nemovitostí nemá právní účinky.

Klíč k mimořádnému vydržení x bdělost skutečného vlastníka

Z uvedených důvodů Nejvyšší soud zrušil rozsudek odvolacího soudu a vrátil mu věc k dalšímu řízení. Odvolací soud bude povinen znovu a detailně posoudit, zda byly splněny podmínky pro mimořádné vydržení. Rozhodujícím kritériem přitom zůstává výklad pojmu „nepoctivý úmysl“ podle § 1095 Občanského zákoníku

Rozhodnutí Nejvyššího soudu potvrzuje, že mimořádné vydržení představuje výjimečný institut, jehož uplatnění vyžaduje pečlivé zkoumání motivace a okolností držby. Současně posiluje pozici dlouhodobých držitelů v dobré víře a klade na skutečné vlastníky vyšší nároky na bdělost i včasné uplatňování svých práv soudní cestou.

Nemovitostnímu právu, ať už se jedná o prodej, nájem, věcná břemena, zástavní práva a služebnosti či držbu se věnujeme dlouhodobě. Zabýváme se rovněž problematikou investiční výstavby.

Potřebujete poradit s mimořádným vydržením nebo jinou otázkou týkající se nemovitostí? Neváhejte se na nás obrátit!