Váš majetek, vaše pravidla: Kdy má podnájemce povinnost odejít?

Nejvyšší soud nedávné době přinesl zpřesnění právního výkladu týkající se práv vlastníků nemovitostí. Ve svém rozsudku ze dne 9. 4. 2025, č.j. 26 Cdo 603/2025-428, se vyjádřil k otázce oprávnění vlastníka (pronajímatele) k podání žaloby na vyklizení nemovité věci i v situacích, kdy stále trvá původní nájemní vztah.

Neoprávněné užívání nemovitosti

V rámci soudního řízení se žalobkyně jako vlastník nemovitosti, ve které se nacházely nebytové prostory (dále jen „Prostory“), domáhala jejich vyklizení. Prostory byly žalobkyní přenechány do nájmu obchodní společnosti (dále jen „Nájemce“), která následně uzavřela podnájemní smlouvu s prvním žalovaným (dále také jen „Podnájemce“). Podnájemní smlouva byla sjednána na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou v délce jednoho měsíce.

Nájemce využil svého práva a podnájemní smlouvu s Podnájemcem vypověděl. Po uplynutí výpovědní lhůty byl Podnájemce vyzván k vyklizení Prostor. Kromě Podnájemce byli k vyklizení vyzváni i další dva žalovaní, kteří Prostory nadále fakticky užívali bez souhlasu Nájemce, a to i po výpovědi podnájemní smlouvy.

Přestože žalovaní již neměli žádné oprávnění k užívání Prostor, odmítli je vyklidit. Tato skutečnost vedla žalobkyni k podání žaloby, kterou se domáhala vyklizení Prostor soudní cestou.

Odlišný názor odvolacího soudu

Odvolací soud se neztotožnil s právním posouzením soudu prvního stupně, který žalobě vyhověl. Dospěl k závěru, že vlastník není oprávněn podat žalobu na vyklizení Prostor, jelikož nájemní vztah s původním nájemcem stále trval.

S odkazem na ustálenou rozhodovací praxi a § 2211 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „Občanský zákoník“), odvolací soud naopak dospěl k závěru, že za trvání nájemního vztahu, od něhož žalovaní odvozují své právo k užívání předmětných Prostor, se jejich vyklizení může úspěšně domáhat zásadně jen Nájemce, nikoli žalobkyně jako vlastník Prostor.

Právě tento právní názor odvolacího soudu se stal předmětem dovolání k Nejvyššímu soudu.

Kdo může podat žalobu na vyklizení ?

Nejvyšší soud shledal dovolání přípustným, jelikož se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe Nejvyššího soudu.

Potvrdil, že k podání žaloby na vyklizení nemovitosti je oprávněn především vlastník věci podle § 1040 odst. 1 Občanského zákoníku. Totožný nárok může podle § 2211 Občanského zákoníku uplatnit i kvalifikovaný držitel, případně nájemce.

Byla rovněž připomenuta dřívější rozhodovací praxi (vztahující se k právní úpravě účinné do 31. 12. 2013), která stanovovala, že za trvání nájemního vztahu je k vyklizení osoby bydlící se souhlasem nájemce zásadně jen nájemce, nikoliv pronajímatel. Avšak vůči neoprávněnému uživateli může být vlastník oprávněn k podání žaloby na vyklizení nemovitosti, i když k této nemovitosti svědčí právo nájmu jiné osobě a tato osoba by se též mohla domáhat jejího vyklizení.

Nejvyšší soud uzavřel, že žaloba na vyklizení podaná v předmětné věci směřovala vůči neoprávněným uživatelům. Vzhledem k tomu nelze uzavřít, jak to nesprávně učinil odvolací soud, že žalobkyně (vlastník a pronajímatelka) není v předmětném sporu oprávněna k podání žaloby na vyklizení.

Nejvyšší soud proto zrušil rozsudek odvolacího soudu a věc mu vrátil k dalšímu řízení.

Závěr

Ačkoliv Nejvyšší soud neprovedl zásadní změnu právního výkladu, přispěl k upřesnění dosavadní rozhodovací praxe. Ujasnil, že vlastník nemovitosti má aktivní věcnou legitimaci k podání žaloby na vyklizení i v situaci trvajícího nájemního vztahu, pokud nemovitost užívají osoby bez právního důvodu (tj. v tomto případě bez souhlasu nájemce).

Tento právní závěr posiluje právní jistotu vlastníků nemovitostí a poskytuje jasná vodítka pro řešení obdobných situací v praxi.

Dále by Vás mohlo zajímat:

Notářský zápis a vyklizení nemovitosti: podmínky a využití v praxi

Obrat v praxi s nemovitostmi: Písemná forma předkupní smlouvy není nutná

Rodinné poměry nájemce: Achillova pata pronajímatele v kontextu výpovědi z nájmu bytu