Lze koupit nemovitost bez určené kupní ceny ?

Uvedený závěr má význam zejména pro transakce s nemovitostmi a pro jednání s katastrálními úřady. Nejvyšší soud jím překonává dosavadní formalistický přístup a současně posiluje autonomii vůle smluvních stran při nastavování cenových podmínek převodu.

Proč je kupní cena u nemovitosti důležitá

Určitost kupní ceny se tradičně řadí k podstatným náležitostem kupní smlouvy. Podle § 2080 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „Občanský zákoník“), je kupní cena ujednána dostatečně určitě, je-li dohodnut alespoň způsob jejího určení.

Občanský zákoník však v § 2085 odst. 2 pamatuje i na situace, kdy smluvní strany výslovně projeví vůli kupní cenu neurčovat. V takových případech se uplatní zákonná domněnka ceny obvyklé.

Problém dosavadní praxe nicméně spočíval v systematickém zařazení tohoto pravidla. Jelikož se dané ustanovení nachází v části Občanského zákoníku upravující výlučně koupi movité věci, nebylo dlouho zřejmé, zda jej lze prostřednictvím § 2131 Občanského zákoníku aplikovat také na převody nemovitých věcí.

Právě tuto přetrvávající aplikační nejasnost definitivně odstranil Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 9. 4. 2026, č. j. 24 Cdo 81/2026-76 (dále jen „Rozsudek“) – který tak představuje zásadní vodítko pro vlastníky, investory a další účastníky realitních transakcí.

Převod nemovitosti bez určení kupní ceny

V posuzovaném případě smluvní strany postupovaly přesně podle výše popsaného mechanismu. V roce 2024 uzavřely kupní smlouvu o převodu nemovitých věcí, přičemž v části nadepsané „Kupní cena“ si výslovně ujednaly, že ji v souladu s § 2085 odst. 2 a § 2131 Občanského zákoníku uzavírají bez určení kupní ceny.

Nešlo přitom o formulační opomenutí. Smluvní strany zvolily tento postup zcela vědomě a určení úplaty přímo podřídily zákonné domněnce ceny obvyklé, aniž by ji fixně stanovily.

Proč katastrální úřad návrh na vklad zamítl

Uvedené smluvní ujednání však v praxi narazilo na restriktivní přístup úřadů. Katastrální úřad návrh na vklad vlastnického práva zamítl s odůvodněním, že kupní smlouva neobsahuje řádné vymezení kupní ceny ani způsobu jejího určení. Podle jeho názoru tak nesplňovala náležitosti kladené na vkladovou listinu dle § 17 zákona č. 256/2013 Sb., katastrální zákon, ve znění pozdějších předpisů.

Ke stejnému závěru se následně přiklonily i Krajský a Vrchní soud v Praze. Oba soudy shodně argumentovaly tím, že možnost uzavřít smlouvu bez určení ceny dopadá výlučně na věci movité.

U nemovitých věcí, vzhledem k jejich vyšší hodnotě, obtížnější ocenitelnosti a obligatorní písemné formě převodu, musí být dle obecných soudů kupní cena (příp. explicitní způsob jejího určení) vymezena vždy přímo v textu kupní smlouvy.

Nejvyšší soud: rozhodující je úplatnost, nikoliv přesné vyčíslení ceny

Nejvyšší soud se s restriktivním výkladem soudů nižších stupňů neztotožnil. Přiklonil se naopak k názoru, který v řízení dokonce podpořil i Český úřad zeměměřický a katastrální a potvrdil, že aplikaci zákonné domněnky ceny obvyklé na koupi nemovitých věcí nic nebrání.

Nejvyšší soud zdůraznil, že klíčovým pojmovým znakem kupní smlouvy je její úplatnost, nikoliv požadavek, aby byla částka číselně vyjádřena přímo v textu. Argumentace obecných soudů vyšší hodnotou nemovitostí či odlišným okamžikem nabytí vlastnictví neobstojí, neboť určení kupní ceny je pouze otázkou vzájemných závazků mezi stranami, nikoliv samotného převodu vlastnického práva.

Je-li tedy z písemné kupní smlouvy zřejmá vůle uzavřít úplatný převod bez určení ceny, nastupuje nevyvratitelná domněnka ceny obvyklé.

Nejvyšší soud odmítl i argument porušení povinné písemné formy. Ta má totiž chránit jistotu o obsahu právního jednání (tedy o tom, že strany projevily výslovnou vůli cenu neurčovat), nikoliv o konkrétní výši úplaty.

Zcela v souladu se stěžejní zásadou zachování platnosti právního jednání proto Nejvyšší soud napadená rozhodnutí změnil, nahradil zamítavé rozhodnutí katastrálního úřadu a vklad vlastnického práva sám přímo povolil.

Co rozhodnutí znamená pro praxi

Rozsudek potvrzuje, že kupní smlouvu na nemovitou věc lze platně uzavřít i bez pevně sjednané kupní ceny, pokud strany výslovně projeví vůli podřídit její určení ceně obvyklé. Nejde tedy o plošné uvolnění požadavků na obsah smlouvy, ale o upřednostnění vůle stran.

Z praktického hlediska proto zůstává zásadní, aby ze smlouvy naprosto jednoznačně vyplývala vůle stran cenu neurčovat. Pouhé opomenutí kupní ceny by nadále mohlo vést ke zdánlivosti právního jednání pro neurčitost, k němuž se ze zákona nepřihlíží, a tím i k tomu, že k převodu nemovité věci vůbec nedojde.

Současně je třeba počítat s tím, že konečné vyčíslení kupní ceny se tím přesouvá do budoucna. Cenu obvyklou bude v případě pochybností nutné prokazovat, zpravidla znaleckým posudkem, což může mít význam i pro daňové posouzení celé transakce.

Dále by Vás mohlo zajímat:

Pozor na „skrytá“ veřejná prostranství: bezúplatné užívání se souhlasem předchozího vlastníka

Tichá revoluce v katastru nemovitostí: zjednodušení změn zástavních práv