Rodinné poměry nájemce: Achillova pata pronajímatele v kontextu výpovědi z nájmu bytu

Dne 5. března 2025 vydal Ústavní soud České republiky nález pod sp. zn. III. ÚS 3044/24 (dále jen „Nález“), který představuje pro pronajímatele klíčové varování: i „neznámá“ rodinná situace nájemce může právní postavení pronajímatele výrazně oslabit. Tento Nález přinesl další pozoruhodný závěr - a to rozšíření okruhu povinností pronajímatele, které sice nejsou zákonem výslovně upraveny, avšak je v zájmu pronajímatele tyto povinnosti respektovat, pakliže chce minimalizovat riziko budoucích právních sporů s nájemci.

Nevědomost pronajímatele o uzavření manželství nájemci

Předmětem sporu byla výpověď z nájmu bytu, kterou pronajímatel adresoval nájemci v prosinci roku 2022 s odkazem na bytovou potřebu, konkrétně pro svou dceru [v souladu s ust. § 2288 odst. 2 písm. b) zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „OZ“)]. Nájemní smlouva byla uzavřena s nájemcem již v květnu roku 2014, a to na dobu neurčitou. V mezidobí (konkrétně po uzavření nájemní smlouvy a před doručením výpovědi) však nájemce uzavřel manželství, v jehož důsledku se jeho manželka stala podle ust. § 745 OZ společnou nájemkyní bytu. O této skutečnosti pronajímatele nijak neinformovali.

Manželé,  jako žalobci, se  s ohledem na výše uvedené domáhali přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu. Soudy všech stupňů – včetně Nejvyššího soudu – dospěly k závěru, že výpověď podaná podle ust. § 2288 odst. 2 písm. b) OZ je neplatná, neboť nebyla doručena manželce nájemce, ačkoli ji bylo třeba doručit oběma manželům, jako společným nájemcům, a nikoliv pouze jednomu z nich. Na tomto závěru dle názoru výše uvedených soudů nemění nic ani to, že nájemci uzavření sňatku pronajímateli výslovně neoznámili.

Pronajímatel bytu se následně, po vyčerpání všech opravných prostředků, domáhal prostřednictvím ústavní stížnosti zrušení rozhodnutí Obvodního soudu pro Prahu 4, Městského soudu v Praze a rovněž usnesení Nejvyššího soudu České republiky, dle jejichž závěrů je odpovědností pronajímatele sledovat, komu a za jakých podmínek pronajímá byt a při ukončení nájemního vztahu postupovat v souladu se zákonnými požadavky. Podle názoru pronajímatele však není možné považovat výpověď za neplatnou pouze na základě skutečnosti, že nebyla doručena také manželce nájemce, když mu nebylo známo, že se nájemci vzali.

Rozhodnutí Ústavního soudu

Ústavní soud se zabýval pronajímatelem nastolenou otázkou, týkající se důsledků jeho nevědomosti o uzavření manželství mezi nájemci. Konkrétně posuzoval, zda za situace, kdy nájemci pronajímatele o uzavření manželství neinformovali, je přesto třeba považovat za jeho povinnost doručit výpověď z nájmu oběma manželům jakožto společným nájemcům.

Ústavní soud v této souvislosti vycházel z ust. § 745 OZ, podle něhož platí, že pokud je společným obydlím manželů byt nebo dům, k němuž měl ke dni uzavření manželství nájemní právo pouze jeden z manželů, vzniká uzavřením manželství společné nájemní právo oběma manželům ze zákona. Jinými slovy, samotný právní akt uzavření manželství zakládá, bez nutnosti dalšího právního jednání, společné nájemní právo obou manželů k danému bytu. Z tohoto důvodu je nutné, aby v případě společného nájmu bytu výpověď z nájmu směřovala vůči oběma manželům a aby byla rovněž oběma řádně doručena. Výpověď tak nabývá účinnosti teprve okamžikem, kdy byla doručena i druhému z manželů.

Povinnost doručit výpověď oběma manželům, jsou-li společnými nájemci bytu, je navíc zákonem odůvodněna ochranou právního postavení toho z manželů, který by jinak mohl být při podání výpovědi opomenut. Ústavní soud upozornil, že zájmy obou manželů na setrvání v nájmu se nemusí nutně krýt. Pokud by výpověď nebyla doručena jednomu z nich, nemusel by se o ní vůbec dozvědět (například v důsledku nedostatečné komunikace mezi manžely) a zároveň by mu bylo odepřeno poučení podle ust. § 2286 odst. 2 OZ o právu podat proti výpovědi námitky a podle ust. § 2290 OZ požádat soud o přezkum její oprávněnosti. Tím by byl fakticky zbaven zákonné ochrany.

Z uvedeného důvodu Ústavní soud neshledal žádné pochybení v rozhodnutích obecných soudů, které shledaly výpověď neplatnou pro její nedoručení manželce nájemce a vyhověly tak žalobě nájemců. Podle Ústavního soudu totiž obecné soudy správně aplikovaly právní úpravu a jejich závěry plně odpovídají ústavním principům spravedlivého procesu a ochrany práv nájemců.

Na závěru obecných soudů nemění nic ani argumentace pronajímatele, že o vzniku společného nájmu nevěděl, protože mu nájemci tuto skutečnost neoznámili, ba dokonce ji údajně záměrně zatajili. Ústavní soud však takovou interpretaci odmítl. Podle jeho názoru nelze nájemcům bez dalšího přičítat nekalý úmysl jen proto, že pronajímateli nesdělili informaci o uzavření sňatku a omezili se pouze na oznámení zvýšení počtu osob žijících v bytě. Takový postup je plně v souladu s platnou právní úpravou, neboť nájemce má povinnost informovat pronajímatele pouze o změně počtu osob v domácnosti, nikoli o změně osobního stavu či jiných obdobných skutečnostech.

Ústavní soud v Nálezu jednoznačně konstatoval, že právní postavení společných nájemců a tedy i vznik jejich postavení jakožto společných nájemců bytu podle platných právních předpisů nelze nijak relativizovat s poukazem na to, že si pronajímatel nebyl vědom skutečnosti, že nájemci mezi sebou uzavřeli manželství. Jinými slovy, vznik práva společného nájmu manželů je třeba respektovat bez ohledu na to, zda se o něm pronajímatel prokazatelně dozvěděl či nikoliv. Předmětnou ústavní stížnost pronajímatele proto Ústavní soud zamítl.

Důsledky rozhodnutí Ústavního soudu pro praxi

Nález Ústavního soudu jednoznačně potvrzuje, že právní jistota a ochrana nájemců má přednost před argumentací pronajímatele o jeho nevědomosti. Vznik společného nájmu manželů nastává ze zákona automaticky uzavřením manželství, a není podmíněn tím, zda byl o této skutečnosti pronajímatel informován. Ve světle tohoto rozhodnutí je proto nutné, aby pronajímatelé postupovali s maximální právní obezřetností a počítali i s těmi okolnostmi, které se mu mohou jevit jako „neviditelné“.

Dále by Vás mohlo zajímat: 

Právo na slevu z nájemného

SVJ versus vlastník jednotky: Právní úskalí odpojení od energií

Výpověď z nájmu bytu bez poučení nájemce: Na co si musí dát pronajímatelé pozor

Přenechání pronajatého bytu třetím osobám prostřednictvím Airbnb jako důvod k výpovědi nájemní smlouvy