Zákaz uložit povinnost k uzavření zprostředkovávané smlouvy

Pozadí stránky
Zákaz uložit povinnost k uzavření zprostředkovávané smlouvy
21. 8. 2023
Rezervační smlouva a její sepsání se všemi podstatnými náležitostmi představuje pro některé realitní kanceláře z právního hlediska stále ještě oříšek. Tak lze shrnout čerstvý Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 13. 6. 2023, sp. zn. 33 Cdo 1507/2022 (dále jen „Rozsudek“). Nejvyšší soud se v citovaném Rozsudku opětovně zabýval otázkou, zda může realitní kancelář coby realitní zprostředkovatel požadovat smluvní pokutu v případě, kdy zájemce o koupi odmítne uzavřít s prodávajícím tzv. realitní smlouvu podle zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (dále jen „zákon o realitním zprostředkování“). Předmětnou otázkou se zabýval zprvu Obvodní soud pro Prahu 9, který svým rozsudkem ze dne 5. 8. 2021, sp. zn. 67 C 82/2021 uložil realitnímu zprostředkovateli, tj. společnosti DUSTMAT s.r.o. (dále jen „Žalovaná“), povinnost zaplatit zájemcům o koupi (dále jen „Žalobci“) částku ve výši, ve které Žalobci uhradili tzv. rezervační poplatek. Rozsudek výše zmíněného soudu ve výroku ve věci samé potvrdil rovněž Městský soud v Praze jakožto soud odvolací. Příčina vzniku tohoto sporu spočívala v uzavření trojstranné smlouvy o rezervaci, a to mezi prodávajícím, Žalovanou a Žalobci (označená jako „Smlouva o rezervaci“), jejímž předmětem byla část pozemku, u níž Žalovaná nadto nezajistila zápis do katastru nemovitostí, ani nevyřešila problém s chybějícími přípojkami a přístupovou cestou, jak ostatně Žalobcům garantovala. V reakci na to, i přes vážný zájem o pozemek ze strany Žalobců, zástupce Žalobců zaslal Žalované odstoupení od Smlouvy o rezervaci a současně ji vyzval k vrácení rezervačního poplatku. To Žalovaná odmítala s odůvodněním, že jej započetla vůči své pohledávce za smluvní pokutou. Žalovaná zaujala názor, že strany uzavřely smlouvu o smlouvě budoucí, nikoliv smlouvu, jež spadá pod režim zákona o realitním zprostředkování. Naproti tomu odvolací soud s odkazem na ustanovení § 14 zákona o realitním zprostředkování, ustálenou judikaturu a samotný obsah posuzované smlouvy dospěl výkladovými pravidly k závěru, že účelem posuzované smlouvy bylo uzavření realitní smlouvy. V posuzované smlouvě se Žalovaná přímo zavázala k výkonu činnosti směřující k uzavření realitní smlouvy, tudíž jako realitní zprostředkovatel vystupovala nejen ve vztahu k prodávajícímu, ale i ve vztahu k Žalobcům. Pro úplnost si zde dovolujeme citovat znění zákonného ustanovení § 14 zákona o realitním zprostředkování: „Ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.“ Na uvedenou situaci lze tak vztáhnout obecnou zásadu, podle níž je nutno při střetu obecné úpravy s úpravou zvláštní dát přednost aplikaci úpravy zvláštní (lex specialis derogat legi generali). Z toho plyne, že se jednalo o smlouvu o realitním zprostředkování, nikoliv o smlouvu nepojmenovanou či smlouvu o smlouvě budoucí. Nejvyšší soud se tak vypořádal s otázkou Žalované „zda-li na třístrannou smlouvu, účelem které je krom jiného vytvoření právního vztahu mezi prodávajícím a kupujícím a definování podmínek budoucí realitní smlouvy mezi těmito stranami, byť za účasti realitního zprostředkovatele, který má řádně uzavřenou zprostředkovatelskou smlouvu se stranou prodávající, dopadá zákon o realitním zprostředkování či nikoliv“, a ve svém rozsudku znovu a důrazně poukázal na skutečnost, že povinnost uzavřít smlouvu a smluvní pokuta zajišťující tuto povinnost může být sjednána pouze pro osoby ve vzájemném postavení věřitele a dlužníka hlavního závazku. K uzavření budoucí smlouvy se tak mohou zavázat pouze její budoucí účastníci, nikoliv že se k tomu zaváže zájemce v rámci zprostředkovatelské smlouvy. I proto platí zákaz sjednání povinnosti uzavřít smlouvu ve smlouvě o realitním zprostředkování a možnost, aby smlouva o realitním zprostředkování byla obsažena ve stejné listině jako realitní smlouva, jak je uvedeno v ustanovení § 15 zákona o realitním zprostředkování. Nejvyšší soud tak připomněl, že jakákoliv ujednání, která jsou obsažena ve zprostředkovatelských smlouvách, a současně jimiž vzniká právo realitní kanceláře na smluvní pokutu v případě, kdy zájemce o koupi nedodrží smluvní závazek uzavřít s prodávajícím realitní smlouvu, se nepovažují za platně sjednaná a jsou v rozporu se zákonem. Závěrem je potřeba znovu uvést do povědomí rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 10. 2017, sp. zn. 29 Cdo 61/2017, který naráží na ustanovení § 555 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, podle něhož je podstatný obsah právního jednání, nikoliv jeho označení či pojmenování. autor: Mgr. Marcela Vaňková

Vaše osobní údaje jsou u nás v bezpečí. Více informací o našich zásadách ochrany osobních údajů.