Dvojí nájem není sám o sobě v rozporu s dobrými mravy

Právě této problematice  se ve svém nálezu ze dne 15. dubna 2026, sp. zn. II. ÚS 98/26 věnoval Ústavní soud.

Spor o vrácení kauce

Nájemkyně se po pronajímateli domáhala vrácení části jistoty (kauce) ve výši přibližně 60 000 Kč, kterou složila v souladu s nájemní smlouvou. Pronajímatel však na tuto částku jednostranně započetl mj. i nájemné za měsíc srpen 2021 ve výši 30 000 Kč.

S tímto postupem však nájemkyně nesouhlasila. Uvedla, že za srpen již neměla povinnost hradit nájemné, jelikož byt v průběhu července vyklidila, předala pronajímateli klíče a nemohla ho tak užívat. Současně namítla, že pronajímatel na srpen uzavřel novou nájemní smlouvu s jiným nájemcem, který byt následně skutečně užíval.

Výpovědní doba původního nájemního vztahu však skončila až na konci srpna. Vznikla tak situace, kdy k jednomu bytu existovaly dvě platné nájemní smlouvy, jejichž doba trvání se překrývala.

Obvodní soud žalobě nájemkyně vyhověl a jeho rozhodnutí následně potvrdil i odvolací soud. Soudy dospěly k závěru, že samotná existence dvou nájemních smluv sice nemá vliv na platnost žádné z nich, ale požadování dvojího nájemného za stejné období by bylo v rozporu s dobrými mravy, pokud byl výkon nájemního práva jednoho nájemce vyloučen užíváním bytu druhým nájemcem.

Postačí odkaz na dobré mravy?

Ústavní soud vyhodnotil postup obecných soudů jako svévolný a konstatoval, že jím došlo k porušení práva pronajímatele na soudní ochranu. Vytkl jim zejména to, že svůj závěr založily pouze na obecném odkazu na dobré mravy, aniž by se zabývaly konkrétní právní úpravou.

Podle Ústavního soudu přitom na danou situaci pamatuje zejména ustanovení § 2208 odst. 1 občanského zákoníku, podle kterého platí, že pokud vada věci zcela znemožňuje její užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby.

Právní posouzení tak podle Ústavního soudu nemělo být založeno pouze na korektivu dobrých mravů, který obecné soudy použily jako „zkratku“, ale především na aplikaci konkrétního ustanovení zákona.

Dva nájmy mohou existovat souběžně

Ústavní soud uzavřel, že existence dvou souběžných nájemních vztahů sama o sobě neznamená, že by některý z nájemců automaticky přestal být povinen platit nájemné. Pronajímatel může mít za stejné období nárok na nájemné od obou nájemců, pokud oba nájemní vztahy platně trvají.

Odlišná situace však nastává v okamžiku, kdy jeden z nájemců nemůže svůj nájem fakticky vykonávat, protože byt užívá jiná osoba na základě další nájemní smlouvy. V takovém případě se může dotčený nájemce domáhat zejména prominutí nájemného podle § 2208 občanského zákoníku.